Суббота, 01 февраля 2020 15:04

Сколько будут платить казахстанцы за управление и содержание многоквартирного дома по правилам нового закона

  • Whatsapp: whatsapp +77084442694 +77084442694
Оцените материал
(1 Голосовать)

К марту Министерство индустрии и инфраструктурного развития обещает разработать все подзаконные акты к новому закону о ЖКХ (его полное название “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”), вступившему в силу 7 января этого года.

Но уже вынесены на публичное обсуждение проекты методики расчета смет текущих расходов на управление и содержание многоквартирных домов и методики расчета минимального размера расходов. Вооружившись калькулятором и представленными формулами, мы сделали расчеты расходов на отдельно взятую многоэтажку.

Это тот самый закон, согласно которому ныне действующие в многоэтажках всевозможные КСК должны быть со временем заменены на ОСИ (объединение собственников имущества) или простые товарищества (ПТ), о чем мы уже неоднократно рассказывали (в частности, см. “КСК теперь отменяются” и “Даешь домовую реформу!”, “Время” от 9.1 и 29.1.2020 г.).

Методики расчетов смет расходов на содержание станут одними из самых важных для владельцев квартир. Повысятся ли тарифы на управление и содержание жилого дома? Все наши эксперты в сфере ЖКХ еще на стадии разработки и обсуждения профильного закона утверждали, что да. Что ж, давайте подсчитаем на примере пяти­этажного дома из четырех подъездов, в котором 60 квартир с суммарной жилой площадью 3000 квадратных метров.

В помощники мы позвали председателя алматинского городского филиала республиканского объединения “Общественный защитник” Талгата МУХАМЕДГАЛИЕВА.

й4

Но прежде всего отметим, что в новом законе о ЖКХ предусмотрен минимальный обязательный перечень услуг и работ по управлению объектом кондоминиума и содержания общего имущества. То есть собственники жилья и помещений многоэтажки могут добавить свои дополнительные статьи в текущие расходы, но отказаться хотя бы от одной статьи минимума нельзя.

Управление...

Итак, перечислим основные статьи расходов на управление жилым домом и тут же по совету нашего эксперта приведем среднерыночные цены на эти услуги и работы.

- Оплата труда за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности (ежемесячно).

- Сейчас на рынке огромное количество компаний, которые занимаются аутсорсингом, то есть предоставляют услуги дистанционно, - поясняет Талгат Мухамедгалиев. - Если мы представим, что в отдельно взятом доме среди владельцев квартир нет бухгалтера, который мог бы за определенное ежемесячное вознаграждение вести расчеты, то услуги аутсорсинга будут стоить примерно 30 000 тенге. Это будет дешевле, чем содержать штатного бухгалтера.

- Оплата труда за управление объектом кондоминиума (ежемесячно). Другими словами, это зарплата председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, решение о размере которой определяется на общем собрании собственниками квартир.

- Надо понимать, что оплата труда исполнительному органу не может быть ниже минимальной зарплаты, установленной законом (в этом году она составляет 42 500 тенге). Для нашего 60-квартирного пятиэтажного дома с четырьмя подъездами достаточно будет зарплаты в размере 60 000 тенге. Если в доме есть активные пожилые люди, то такие деньги будут хорошим подспорьем к их пенсии, - оценил наш эксперт.

- Банковские услуги (ежемесячно). Это обслуживание текущего счета дома в коммерческом банке, стоимость которого составляет примерно от 2500 тенге в месяц.

- Оплата за расчетно-кассовое обслуживание (ежемесячно).

- В настоящее время наблюдается явный тренд на использование дистанционных оплат безналичного перевода. Можно даже скачать бесплатное мобильное приложение “Кассовый аппарат”, которое тоже выдает чеки, только в электронном виде, остается лишь распечатать, - делится опытом Талгат.

(Если же собственники все же захотят приобрести расчетно-кассовый аппарат, то он будет стоить примерно 15 000 тенге, а его ежемесячное обслуживание составит примерно 2000 тенге. В наши расчеты эти суммы мы не включили).

- Расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника).

Насколько целесообразны такие затраты? Ведь не в каждом жилом доме есть или будет такой офис. Показательный пример деятельности нынешних многодомных КСК: офис в одном доме, и все остальные жители, допустим 25 домов, ходят туда.

- Так как председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ по закону должно быть хозяином помещений в управляемом им доме, то может работать прямо из своей квартиры. Но, с другой стороны, можно оборудовать офис в подвале, который как раз и принадлежит собственникам, - полагает эксперт. - Расходы на содержание офиса в этом случае для жильцов будут составлять 0 тенге. Но тем не менее придется тратиться на канцелярские товары: бумагу, замену картриджа в принтере, чтобы печатать, скажем, объявления, и т. д. Пачка бумаги стоит примерно 1500 тенге, ее точно хватит на месяц. Ручки, папки, скрепки… Определим сумму примерно 3000 тенге в месяц.

На содержание общего имущества объекта кондоминиума - другие обязательные расходы. И многие из них совершенно новые.

- Техническое обслуживание, локализация аварийных случаев общедомовых инженерных систем (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вентиляция). Это всем известная аварийная служба. Услуги таких служб стоят примерно 20 000 тенге в месяц.

- Подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к весенне-летнему и зимнему периодам (круглосуточно). То есть опрессовка, продувка труб. В среднем стоит 10 000 тенге в месяц.

- Обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума. То есть уборка подъездов. Допустим, в нашем условном доме из 60 квартир это 300 тенге с квартиры в месяц. Получаем 18 000 тенге в месяц.

- Обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши). То есть работа дворника, за которую платят минимум 50 000 тенге в месяц.

- Оплата коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества дома. Это отопление, электроэнергия, водоснабжение в подъездах, подвалах. Примерно 8000 тенге в месяц.

- Приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета - ОПУ.

Этот пункт тоже достаточно спорный: ведь масштабная программа по обеспечению всех домов ОПУ провалилась, то есть далеко не во всех жилых зданиях возможна установка общего счетчика. Поэтому этот пункт мы не считали. Кроме того, у самих счетчиков срок эксплуатации и поверки указан в специальных паспортах, а он может составлять и четыре года, и пять лет.

- Противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения.

- Это очень любопытный пункт! - оживляется Талгат. - Я часто бывал на обследовании противопожарной системы в новостройках и убеждался в том, что на самом деле это… муляжи. Гидрантами нереально воспользоваться. А огнетушители должны быть в каждом подъезде: один стоит примерно 5000 тенге, то есть 20 000 тенге в общем на четыре подъезда. То есть это разовое внесение, и его можно не включать в ежемесячную смету. И еще жителям стоит запомнить: на рынке нет таких частных компаний, которые занимаются противопожарным контролем, да они и не нужны - в каждом городе есть государственный орган по ЧС.

- Дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума (два раза в год). На рынке такие услуги в среднем стоят 10 тысяч тенге. Подсчитаем: три услуги (дератизация, дезинсекция, дезинфекция) - 30 тысяч тенге. Если же два раза в год, то выходит 60 000 тенге.

Как мы уже отмечали, это обязательный перечень статей расходов на текущее содержание дома. Другие можно добавить, а от каких-то имеющихся отказаться. Например, отказаться от обслуживания домофонов.

- Вот увидите, с этого года люди начнут отказываться от ежемесячных услуг домофонных компаний, - предвещает Мухамедгалиев. - Домофонные двери в подъездах принадлежат владельцам квартир: они же их приобрели. Эти двери работают от электричества, за которое платят жильцы дома. Так за что мы платим этим компаниям по 300-400 тенге в месяц с каждой квартиры? Пора выходить на сдельную оплату: купили домофонную дверь, рассчитались и распрощались с компаний. Сломался домофон - вызвали специалиста, оплатили ремонт, и все.

С учетом этого мнения нашего эксперта мы не включили услугу домофона в свои расчеты.

Уроки математики

А теперь давайте считать.

Сначала определяем требуемую сумму расходов на текущее содержание нашего условного 60-квартирного дома на год, для чего предлагается следующая незамысловатая формула: Р упр.+Р сод. = Р год, где Р упр. - расходы на управление, Р сод. - расходы на содержание.

Считаем сначала ежемесячные расходы: 30 000 + 60 000 + 2500 + 2000 + 3000 + 20 000 + 10 000 + 18 000 + 50 000 + 8000 = 203 500 тенге. Умножаем эту сумму на 12 месяцев в году и получаем 2 442 000. Прибавляем сюда расходы на дератизацию, дезинфекцию, дезинсекцию, за которые нужно заплатить 60 000 тенге, и получаем 2 502 000 тенге.

Теперь определяем размер взносов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума - своего рода тариф. Он вычисляется по формуле: (Р год - Д год) : (S полез. х 12 мес.) = В, где Р год - уже подсчитанная нами сумма расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума за год; Д год - сумма доходов от коммерческих целей (например, от сдачи в аренду общедомовых помещений, рекламных щитов и т. д.); S полез. - полезная площадь объекта кондоминиума, исчисляемая в квадратных метрах; В - размер тарифа.

Допустим, в нашем доме нет дохода от коммерции. Тогда получится вот так: общую жилую площадь в 3000 “квадратов” умножаем на 12 месяцев - получаем 36 000. 2 502 000 тенге делим на 36 000 - итого 69,5 тенге.

Осталось определить ежемесячные взносы с каждой квартиры, нежилого помещения нашего дома - так называемые целевые - по следующей простой формуле: В х S пом. = Р соб. Для примера мы выбрали квартиру в 40 квадратных метров. 69,5 умножаем на 40 и получаем 2780 тенге в месяц.

Важное примечание от нашего эксперта: по новому закону собственники квартир могут перейти от ежемесячных услуг к сдельным, тем самым сократив статьи расходов.

Если не договорились

Напомним, что теперь местные маслихаты должны будут устанавливать в своих регионах минимальный уровень расходов на управление домом и содержание. Для его расчета предлагается следующая формула:

(Р упр.+Р сод.) х К = P min. год, где Р упр. - расходы на управление, Р сод. - расходы на содержание, К - повышающий коэффициент к расходам в зависимости от характеристики многоквартирного жилого дома, а Р min - искомый результат. Повышающий коэффициент можно узнать из специальной таблицы на нашем сайте к данной публикации. Этот коэффициент согласно СП РК 3.02-101-2012 “Здания жилые многоквартирные” учитывает срок эксплуатации, этажность здания, его класс: I (элитное), II (бизнес), III (комфорт), IV (эконом), малогабаритное жилье.

Затем определяется размер минимального взноса на расходы по управлению объектом кондоминиума и его содержанию в расчете на каждую квартиру (тариф) конкретного региона. Он рассчитывается по формуле Р min год: (S полез. х 12 мес.) = В min, где Р год - сумма расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума; S полез. - полезная площадь квартиры, исчисляемая в квадратных метрах, В min - минимальный размер взноса на управление и содержание общего имущества.

Зачем же нужны эти формулы? Если собственники квартир многоэтажки не приняли решение о размере расходов или он оказался меньше установленного властями минимального размера общедомовых нужд, то в этих МЖД будет применяться минимальный размер, принятый маслихатом. Перерасчет этих двух формул должен производиться маслихатами один раз в год с учетом инфляции.

Кстати

- Как известно, наряду со взносом на текущее содержание МЖД каждый владелец квартиры и помещения должен платить тариф на капитальный ремонт дома. По общему решению собрания собственников имущества он согласно новому закону о ЖКХ с этого года может быть понижен.

- Если сейчас жильцы раскошеливаются на капремонт из расчета не менее 0,02 одного МРП за квадратный метр жилья, иначе говоря, 51 тенге за “квадрат”, то теперь можно платить из расчета 0,005 МРП, то есть около 13 тенге соответственно. Этот минимально возможный тариф уже утвержден.

Коэффициенты для определения взносов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума в зависимости от срока эксплуатации и характеристики многоквартирного жилого дома

Екатерина ТИХОНОВА time.kz.

Заметили ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Прочитано 489 раз