В 2026 году сфера строительства и продажи жилья будет работать в обновленных реалиях. LS рассказывает, какие изменения ожидают рынок недвижимости уже в этом году.
Возвращение НДС
Согласно новому Налоговому кодексу, застройщики будут платить НДС, который с 1 января 2026 года составит 16%. В предыдущие годы они были освобождены от данного вида налога.
Все еще не будут облагаться НДС жилые здания, квартиры, строительство которых начали до 1 января 2026 года.
Также от этого налога освобождаются соглашения по передаче в аренду жилого здания или квартиры по договору долгосрочной аренды жилища с правом выкупа, заключенному до начала 2026 года.
По информации министерства финансов, при реализации жилого здания (квартиры), приобретенного без НДС, размер оборота определяется как положительная разница между стоимостью реализации и балансовой стоимостью данного объекта, отраженной в бухгалтерском учете на дату реализации без учета переоценки и обесценения.
Отмечается, что изменения обеспечивают плавный переход строительной отрасли к новым требованиям.
Перепродажа недвижимости без ИПН
По информации КГД, с нового года, если человек купил квартиру и продал ее в течение двух лет, он будет обязан уплатить в бюджет ИПН в размере 10% от прироста стоимости. Речь идет о разнице между ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости. Если же имущество находилось во владении более двух лет, уплачивать налог не требуется. Ранее данный срок составлял год.
Новая норма распространяется на недвижимость, купленную после 1 января 2026 года. Это не только квартиры, но и любая другая недвижимость, включая парковочные места, кладовки и др.
В долевом строительстве срок составляет три года. Ранее такой нормы вообще не было, что создавало проблемы, когда объект слишком долго не вводился в эксплуатацию.
Подробнее – в материале LS.
Штрафы за незаконную аренду жилья
По словам вице-министра финансов Ержана Биржанова, для казахстанцев, которые сдают жилье без регистрации и уплаты налогов, штраф составляет от 10 до 15 МРП. С этого года от 43,25 тыс. тенге до 64,87 тыс. тенге (1 МРП составит 4 325 тенге в 2026 году).
Как отметил вице-министр, КГД может отслеживать тех, кто владеет объектами недвижимости, но не живет там. В том числе этому способствуют банковские переводы.
«Для тех, кто сдает квартиры, у нас очень щадящие режимы. Например, без регистрации ИП можно работать, потом по истечении года только декларацию заполнить и выплатить 10%. Есть и упрощенный режим – это 3%. По режиму для самозанятых – 4%», – резюмировал Е. Биржанов.
Реестр недобросовестных застройщиков
Проект Строительного кодекса еще не принят. Более того, его вернули на доработку в мажилис.
Как отметил депутат Суиндик Алдашев, для всесторонней проработки механизма реализации реестра недобросовестных застройщиков предлагается приостановить действие соответствующих норм до 1 июля 2026 года.
«Из компетенции уполномоченного органа по делам архитектуры, градостроительства и строительства исключается норма о согласовании назначения главных архитекторов городов республиканского значения, столицы и областей. Из компетенции акиматов районов исключается право предоставления земельных участков», – сообщил он.
Кроме того, предусмотрено, что организация процесса разработки проектно-сметной документации будет осуществляться через соответствующий портал по принципу одного окна, что станет обязательным для объектов строительства, финансируемых за счет госинвестиций.
«Исключается норма, предусматривающая право генподрядчика наравне с собственником принимать решения, касающиеся послепроизводственного этапа эксплуатации объекта строительства, в том числе его сноса. Одновременно предлагается уточнение нормы, предусматривающей приостановление до 2030 года применения положений, направленных на использование карт рисков и опасностей селей, оползней и лавин», – уточнил С. Алдашев.
В целом в проекте Строительного кодекса также предусмотрены ограничения по возведению объектов недвижимости на сейсмически небезопасных и селеопасных территориях и др.
Между тем в Алматы уже введен запрет на строительство жилых и офисных домов в горах.
Что будет с ценами на жилье
Министр промышленности и строительства Ерсайын Нагаспаев отметил, что на данный момент на рынке наблюдается ажиотаж, который, возможно, подогревается стройкомпаниями.
Тем не менее он не видит предпосылок, чтобы цены росли на 30-40%, как говорят некоторые эксперты. Министр добавил, что ведомство не допустит роста цен на социальное жилье.
В свою очередь глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов выразил мнение, что жилье может подешеветь в 2026 году.
Он объяснил это тем, что в конце 2025 года наблюдается спекулятивное обострение. В связи с этим прошлый год – время перегрева, а не роста. Рынок подошел к точке, откуда начинается коррекция стоимости вниз.
Причинами снижения цен в 2026 году Е. Мусрепов назвал несколько факторов. В том числе отсутствует покупательская способность, доходы населения не растут, процентные ставки высокие, темпы сделок падают, первичный рынок перегрет, вторичный – полностью оторван от реальной экономики.
В то же время увеличение НДС до 16% будет постепенным и умеренным, что, по мнению эксперта, не является драйвером роста.
На этом фоне, как спрогнозировал собеседник LS, на новое жилье коррекция в сторону понижения может доходить до 15%, а на благоустроенное старое – до 20%.
«Изменения начнутся уже в начале 2026 года, поскольку сделки сокращаются с осени текущего года. Спекулятивные предложения увеличиваются, в то время как спрос рассчитан на реальные ценовые показатели. Остатки непроданных квартир растут», – пояснил Е. Мусрепов.
Он добавил, что движение будет не рывковым, а постепенным, но достаточно заметным, поскольку текущие цены сильно перегреты. При этом рост стоимости не стимулирует активность, так как нечем оплачивать покупку.
Напомним, LS сообщал, что в Казахстане продолжает дорожать жилье.
Источник: lsm.kz
