Жанат Ардак 677
На рынке недвижимости вновь набирает популярность схема обмена квартир, передает inbusiness.kz.
Фото: pixabay.com
По данным бюро национальной статистики, за год с марта 2024 года по март 2025 года цены на продажу нового жилья повысились на 5,9%, перепродажу квартир вторичного рынка – на 6,7%.
И это только в среднем. В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в городах Павлодаре – сразу на 18%, Кокшетау – на 15%. На вторичном рынке жилья лидерами роста цен стали города Атырау (15,8%), Павлодар (12,9%) и Актобе (12,7%).
Правительство и парламент в проекте нового Налогового кодекса отменили льготу по уплате НДС для застройщиков. Как ранее писал inbusiness.kz, это означает, что застройщики будут вынуждены включить 16% НДС в стоимость жилья, что неизбежно отразится на цене для конечных покупателей. Таким образом, теперь приобретение жилья для многих простых людей может остаться только в мечтах.
Но, как всегда, народ нашел выход из ситуации. По сведениям риелторов, обмен квартирами с доплатой или без снова становится актуальным. На сервисах и сайтах бесплатных объявлений можно найти уже сотни предложений по «обмену квартир».
Менеджер агенства недвижимости Данияр Елеу напомнил, что многие люди продают свою квартиру не для того, чтобы получить прибыль, а для того, чтобы купить потом новую. Пройдет еще некоторое время, прежде чем он продаст собственное жилье и найдет новое. В период поиска нового жилища придется снимать квартиру.
Обмен квартирами позволяет «перепрыгнуть» через эти этапы, минимизировать риски, связанные с поиском подходящих вариантов, ускорить процесс смены жилья и сравнительно быстро переехать в новую жилплощадь.
«Например, на прошлой неделе приходила пожилая женщина. Ее дочь с мужем переехали в Павлодар по работе и там обосновались. Сыновья уехали за границу. Родители вдвоем остались в четырехкомнатных хоромах в «Триумфе Астаны». Она попросила меня не продать, а именно обменять ее жилье на двухкомнатную квартиру в какой-нибудь роскошной новостройке. Такого клиента нашли быстро. ЖК «Триумф Астаны» когда-то продавался по цене 4 тысячи долларов за квадратный метр. Но, поскольку дом устарел, доплата нового владельца была не столь высокой. Я думаю, что обе стороны выиграли», – считает Данияр.
Что такое обмен квартирами
Обмен квартир представляет собой сделку, при которой два собственника договариваются о взаимной передаче своих объектов недвижимости. По словам риелтора, некоторые клиенты меняют квартиру на коммерческую недвижимость.
Если стоимость квартир различается, предусмотрена доплата со стороны владельца менее ценного жилья. Сумма доплаты должна быть согласована заранее.
Честный, квалифицированный и грамотный риелтор, опираясь на свой опыт, может помочь в этом деле. В противном случае необходимо нанять оценщика.
Договор мены во многом схож с классическим договором купли-продажи: каждая из сторон сначала фактически продает свою квартиру, а затем приобретает другую у участника обмена.
Это означает, что если объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, то при его реализации, в том числе обмене, необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке: 10% если продавец – гражданин и резидент РК, 15% если продавец – нерезидент РК.
Плюсы и минусы обмена квартирами
Среди преимуществ обмена квартирами можно отметить: возможность сравнительно быстро улучшить жилищные условия (например, скорее переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную), сократить время на поиск покупателя и нового жилья для себя, а также снизить риски срыва сделки за счет взаимозависимости операций. К тому же договоры регистрируются в информационной системе правового кадастра, что обеспечивает защиту прав всех сторон сделки.
Как объясняют специалисты госкорпорации «Правительство для граждан», оформить сделку с недвижимостью можно по желанию путем обращения к нотариусу либо оформить договор купли-продажи без участия нотариуса.
«Можно выбрать одну из форм оформления сделки с недвижимым имуществом: нотариальную или простую письменную. В первом случае ответственность по проведению сделки и составлению договора берет на себя нотариус, во втором – стороны сделки: продавец и покупатель сами должны контролировать соответствие сделки законодательству», – разъяснили специалисты.
Нотариус после удостоверения сделки направляет электронную копию договора, удостоверенную ЭЦП, посредством единой нотариальной информационной системы в инфосистему правового кадастра.
Если стороны решили оформить сделку без участия нотариуса, то они после составления договора в простой письменной форме обращаются в ЦОН. В порядке электронной очереди участники сделки проходят в операционный зал для проверки подлинности подписи лиц, совершивших сделку, их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их волеизъявлению.
Подтверждением завершения процедуры проверки подлинности подписей сторон сделки является проставление отметки и подписи ответственного работника ЦОН на экземплярах договоров. После этого работник ЦОН осуществляет прием заявления установленного образца на госрегистрацию прав на недвижимое имущество.
Однако эксперты предупреждают, что при таких сделках по обмену существуют определенные риски.
Во-первых, если стороны не договорятся об условиях обмена, в том числе о дополнительной плате (например, одна из сторон начнет просить больше, чем было оговорено ранее, или другая сторона не сможет найти необходимые средства для доплаты), сделка сорвется еще до ее завершения.
Во-вторых, участники данной сделки зависимы друг от друга: если кто-то из цепочки (к примеру, член семьи, имеющий долю в квартире) передумает или не сможет выполнить условия, это может привести к пустой потере времени и средств.
В-третьих, изменение цены на рынке, неожиданная девальвация и другие факторы тоже могут затянуть и затруднить процесс обмена.
В-четвертых, возможно, что одна из сторон окажется нечестной и продаст свою квартиру другому покупателю, одновременно ведя с вами переговоры об обмене. То есть честность и доверие сторон играют в этом деле большую роль.
В-пятых, важно соблюдать все условия и сроки, чтобы избежать ссор и разногласий. Допустим, если одна сторона сделки, подыскивая более дешевых грузчиков и перевозчиков, или по иным причинам постоянно откладывает переезд, а другая в это время приезжает со всей своей мебелью-скарбом, то, вероятно, это приведет к конфликту. Необходимо заранее договориться об одновременном освобождении жилья.
Стоит отметить, что некоторые стройкомпании предлагают собственную программу Trade-in. В рамках программы компания продаст вашу старую квартиру, а на вырученные средства подберет жилье в своем новом жилом комплексе.
Однако программа обмена от застройщиков не всегда выгодна владельцам квартир. Во-первых, оценщик компании сам определит стоимость вашей квартиры, которая может оказаться намного ниже, чем вы ожидали.
Во-вторых, компания попытается быстрее продать ваш дом. Обычно на это дается только пару месяцев.
В-третьих, от участника программы trade-in требуется внести первоначальный взнос.
Если компания не продаст вашу квартиру, она вернет вам первоначальный взнос с вычетом своей комиссии в несколько сотен тысяч тенге. Например, инвестиционно-строительный холдинг BI Group объявил, что если не сможет продать вашу квартиру в рамках своей Trade-in, то он удержит 500 тысяч тенге вашего же взноса.
В-четвертых, компании по «трейд-ин» не принимают квартиры даже во многих областных центрах. Ну а если граждане самостоятельно договорятся, то они могут обмениваться жильем в любом городе, даже в ауле.
Только важно сделать все правильно с юридической точки зрения и позаботиться о том, чтобы не быть обманутым. Необходимо помнить, что мошенники тоже не дремлют.
Читайте по теме:
Коммерческая недвижимость в Астане: куда вложиться до запуска ЛРТ
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАС В TELEGRAM Узнавайте о новостях первыми Подписаться Поделиться #Обмен Квартир #покупка квартиры #Недвижимость #Квадратные метры
Источник: inbusiness.kz
