Коммерческая недвижимость в Астане: куда вложиться до запуска ЛРТ

Бахытгуль Джакупова 932

Как запуск транспортного проекта повлияет на переоценку значения ряда объектов недвижимости, выяснял inbusiness.kz.

Фото: inbusiness.kz

Запуск ЛРТ – одна из ожидаемых инфраструктурных строек этого года. Ранее inbusiness.kz уже писал о том, как может измениться стоимость жилой недвижимости вдоль линии будущего легкорельсового транспорта (ЛРТ). Теперь настал черед коммерческой. Особенно с учетом того, что за последние два года этот сегмент и без того демонстрирует впечатляющий рост: по данным эксперта по инвестициям в недвижимость Льва Тетина, стоимость квадратного метра стрит-ретейла (торговые помещения на первых этажах зданий) в Астане увеличилась на 60%.

Причина такого скачка — в смещении интереса инвесторов: все больше игроков уходят из жилого сектора в коммерческий. Девелоперы, подхватив волну спроса, начали поднимать цены. Если два года назад квадратный метр стоил в среднем 750 тысяч тенге, то сегодня он приближается к отметке в 1,1 млн тенге, что делает рынок Астаны сопоставимым с алматинским.

Дополнительным фактором давления на цены может стать запуск надземного метро, которое способно существенно изменить городскую логистику и повысить транспортную доступность отдельных районов. Приведет ли новая линия к повсеместному росту стоимости коммерческой недвижимости или выгода достанется лишь точечным локациям? Ответ на этот вопрос искал журналист inbusiness.kz.

ЛРТ как точка роста: логика инвестиций

По мнению основателя и CEO агентства недвижимости Tanirbergen.com Танирбергена Бердонгара, влияние ЛРТ на стоимость коммерческой недвижимости будет значительным, особенно в локациях, находящихся в непосредственной близости от остановок:

«Если сравнивать объекты одного класса, то уже сейчас те, что расположены вдоль маршрута ЛРТ, стоят дороже аналогов в других районах. Это объясняется просто: линия проходит по ключевым артериям города. Мировая практика показывает: недвижимость возле станций метро или ЛРТ всегда дороже».

Эксперт подчеркивает, что особенно интенсивный рост цен ожидается на первую линию вдоль ЛРТ и в радиусе 50-100 метров от станций. Такая локализация обеспечивает не только высокий трафик, но и видимость бизнеса — важнейший фактор при выборе помещения.

Лев Тетин соглашается с тем, что влияние ЛРТ будет точечным, но при этом весьма ощутимым.

«Рост стоимости произойдет именно вблизи транспортно-пересадочных узлов — станций ЛРТ (всего их будет 18). Там, где формируется поток пассажиров, формируется и покупательский трафик. Потенциальный прирост стоимости может составить 30-50% в сравнении с текущими значениями. В то же время в участках, где линия ЛРТ просто проходит транзитом без остановок, изменений практически не произойдет».

Если говорить о конкретных цифрах, то сегодня средняя стоимость покупки коммерческой недвижимости в Астане составляет около 1,1 млн тенге за квадратный метр. По оценкам экспертов, после запуска ЛРТ этот показатель может вырасти до 1,6-1,8 млн тенге в зонах, прилегающих к станциям. Аналогичная динамика ожидается и на рынке аренды: если сейчас ставка составляет 10-12 тыс. тенге за "квадрат", то вблизи ЛРТ она, вероятно, достигнет 15-16 тыс., а в наиболее востребованных локациях — до 25 тыс. тенге.

Ограничения и нюансы: что может повлиять на ликвидность

Тем не менее перспективы роста не означают автоматической доходности для любого объекта, расположенного у линии ЛРТ. Как подчёркивает Бердонгар, важно учитывать не только близость к маршруту, но и инфраструктурные риски.

«Уже сейчас на ключевых улицах, таких как Сыганак, ощущается дефицит парковочных мест. С запуском ЛРТ и ростом транспортного потока ситуация может лишь ухудшиться. Вдоль трассы возможен повышенный уровень шума, пыли и загазованности. Чтобы минимизировать эти факторы, потребуется усиливать остекление и вентиляционные системы. Все это влечет за собой дополнительные затраты для собственников», — говорит спикер.

Тетин, напротив, считает, что фактор шума и дискомфорта переоценён:

«Мы живем в шумной среде. Посетитель магазина не остаётся внутри на длительное время — 15-20 минут максимум. Уровень вибрации и звука от ЛРТ не критичен и не окажет значительного влияния на поведение потребителя. Ни вентиляцию, ни шумоизоляцию дополнительно усиливать не будут — в этом просто нет необходимости».

Какой формат покупать? Площадь, локация, назначение

Оба эксперта сходятся во мнении, что наиболее востребованными будут помещения от 100 до 250 кв. м. Этот диапазон универсален и подходит под различные бизнес-модели: пекарни, аптеки, кофейни, мини-маркеты, салоны услуг. Однако выбор нужно делать не только исходя из площади.

«Важно обращать внимание на технические характеристики: высота потолков, электромощность, вентиляция, фасад, наличие парковки и вывески. Все это влияет на окупаемость и цену аренды», — добавляет Тетин.

Также стоит учитывать демографию района. Формат бизнеса, подходящий для элитного жилого комплекса, будет неэффективен в зоне плотной экономклассовой застройки — и наоборот.

Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости с целью инвестиций, то необходимо тщательно просчитывать экономику сделки. Один из главных показателей — срок окупаемости.

«Если окупаемость составляет 7–10 лет — это хороший актив. Более длительные сроки говорят о меньшей ликвидности. На сегодня приемлемая окупаемость — 10 лет, что соответствует 10% годовых дохода», — поясняет эксперт.

Также необходимо учитывать уровень капитализации, который на столичном рынке составляет 4-5% в год. Это означает, что, помимо арендного дохода, собственник также зарабатывает на росте стоимости самого помещения.

Рынок коммерческой недвижимости в Астане уже находится в фазе активного роста, и запуск ЛРТ может усилить эту динамику, особенно в локациях, где будут располагаться станции и формироваться высокий пешеходный трафик. Однако рассчитывать на повсеместное удорожание не стоит: рост будет локальным и зависеть от множества факторов — от площади помещения и назначения бизнеса до наличия парковки и реального спроса в районе.

Читайте по теме:

Задолженность государству по LRT возмещена