Рынок недвижимости Казахстана находится в крайне уязвимом состоянии, и сокращение спроса по ипотекам может существенно сказаться на ценах жилья. Такое мнение LS озвучил глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
По итогам I квартала 2026 года число заявок по ипотечным займам сократилось на 21%, до 191 тыс., а их средний размер составил 20,5 млн тенге.
Е. Мусрепов в беседе с LS отметил, что падение спроса на такое кредитование уже является фактом.
«Мы наблюдаем существенное охлаждение рынка жилищных займов и общую стагнацию покупательской активности», – пояснил собеседник LS.
Он перечислил шесть основных причин этого:
- высокие процентные ставки по ипотечным программам;
- снижение доступности кредитов для клиентов;
- рост долговой нагрузки домохозяйств;
- отсутствие сопоставимого роста доходов населения;
- сокращение объемов нового жилищного строительства в отдельных сегментах;
- ожидание покупателями более выгодных ценовых условий в будущем.
Кроме того, по словам собеседника LS, значительная часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию. Население все чаще откладывает приобретение жилья, рассчитывая на коррекцию цен и улучшение условий финансирования.
Вместе с тем, как пояснил Е. Мусрепов, снижение предельного уровня ГЭСВ по ипотечным займам с 1 июля 2026 года с 25% до 20% может привести к тому, что часть банков пересмотрит свои продукты, сократит объемы выдач либо ужесточит требования к заемщикам.
«Для БВУ ипотека станет менее привлекательной с точки зрения доходности и управления рисками. В результате доступность кредитования для населения может дополнительно снизиться. Поэтому во втором полугодии 2026 года мы ожидаем дальнейшее сокращение количества ипотечных сделок и сохранение низкой активности на рынке жилищных займов», – спрогнозировал эксперт.
Он добавил, что сфера недвижимости напрямую зависит от доступности ипотечного финансирования. Когда данный механизм сокращается, уменьшается количество покупателей, способных приобрести жилье. Соответственно, снижается объем сделок как на первичном, так и на вторичном рынках.
Уже есть признаки охлаждения. Это падение количества сделок, увеличение сроков экспозиции объектов, рост числа непроданных квартир, расширение объема предложений на вторичном рынке, постепенное сокращение покупательской активности.
«В такой ситуации предложения неизбежно начинают меняться в сторону снижения цен. По нашей оценке, рынок уже вошел в фазу ценовой коррекции», – пояснил Е. Мусрепов.
Он добавил, что на сегодня сфера недвижимости страны находится в крайне уязвимом состоянии. Наблюдается одновременное наложение нескольких негативных факторов: сокращение ипотечного кредитования, высокие процентные ставки, снижение покупательской активности, накопление непроданных объектов и отсутствие существенного роста доходов населения.
Е. Мусрепов пояснил, что в течение последних лет значительная часть спроса поддерживалась именно доступностью ипотечных программ и использованием пенсионных излишков для улучшения условий проживания. Если объемы жилищного кредитования продолжат сокращаться после 1 июля 2026 года, рынок может столкнуться с дефицитом покупателей. Это станет серьезным испытанием как для первичного, так и для вторичного сегментов.
В такой ситуации, как отметил собеседник LS, продавцы и застройщики будут вынуждены конкурировать уже не за рост стоимости, а за самого покупателя. Это неизбежно приведет к пересмотру ценовой политики и увеличению размера предоставляемых скидок.
При сохранении текущих тенденций существует риск перехода сферы из стадии охлаждения в стадию полноценной ценовой коррекции.
«В наиболее уязвимых сегментах – прежде всего на вторичном рынке и в объектах с завышенной стоимостью – снижение цен может достигать 30-35% относительно пиковых значений последних лет», – посчитал Е. Мусрепов.
Особую обеспокоенность у эксперта вызывает то, что сокращение ипотеки способно запустить цепную реакцию: меньше кредитов – меньше сделок – больше непроданных объектов – сильнее давление на цены. При отсутствии дополнительных мер поддержки рынка этот процесс может приобрести масштабный характер и стать самым серьезным испытанием для сферы за последние годы, считает собеседник LS.
«Снижение спроса на ипотеку является отражением общего охлаждения рынка недвижимости. Если доступность жилищного кредитования продолжит сокращаться, рынок будет двигаться не в сторону роста цен, а к их постепенной коррекции. В ближайшей перспективе ключевым фактором станет не предложение жилья, а наличие платежеспособного покупателя, которого сегодня на рынке все меньше», – заключил Е. Мусрепов.
Ранее LS сообщал, ожидается ли сокращение льготных ипотечных программ в Казахстане.
Источник: lsm.kz
