Без снижения процентных ставок и роста доходов населения коммерческая ипотека не способна полностью заменить имеющиеся механизмы господдержки. Такое мнение LS озвучил директор департамента консалтинговых услуг AERC Ерасыл Серикбай.
По его мнению, в текущих макроэкономических условиях рыночное жилищное кредитование в Казахстане вряд ли станет полноценной альтернативой программам от государства, но ее можно рассматривать в комплементарной роли.
Собеседник LS отметил, что основным ограничением выступает текущий уровень процентных ставок на фоне жесткой денежно-кредитной политики, а также высокая стоимость фондирования для БВУ. Напомним, недавно Нацбанк сохранил базовую ставку на уровне 18%.
«В результате стоимость рыночных ипотечных продуктов значительно превышает ставки по государственным программам, что существенно снижает их доступность для широких слоев населения», – пояснил Е. Серикбай.
Он продолжил, что механизмы поддержки от государства на протяжении последних лет выполняли важную социально-экономическую функцию. Они обеспечивали жильем домохозяйства со средними и ниже средних доходами, компенсируя рыночные дисбалансы через субсидирование процентных ставок или льготные условия кредитования, тогда как коммерческая ипотека, в отличие от них, ориентирована преимущественно на более платежеспособный сегмент населения.
«Таким образом, в кратко- и среднесрочной перспективе рыночная ипотека может выступать скорее дополнением к государственным программам, позволяя частично перераспределить спрос на жилье в сторону коммерческих продуктов, однако полностью заменить существующие механизмы поддержки без снижения процентных ставок и роста доходов населения она не сможет», – подчеркнул эксперт.
Заинтересованы ли банки в данном продукте?
Собеседник LS рассказал, что жилищное кредитование на рыночных условиях остается важным розничным сегментом для БВУ. Причиной этому, как правило, становится низкий уровень дефолтов, а также обеспечение ликвидным залогом в виде недвижимости. Кроме того, ипотека формирует долгосрочные отношения с клиентом и способствует продаже сопутствующих банковских продуктов.
При этом текущие условия существенно ограничивают привлекательность данного сегмента. Е. Серикбай пояснил, что дорогое фондирование, обусловленное уровнем базовой ставки и конкуренцией за депозитные ресурсы, приводит к тому, что банки вынуждены устанавливать достаточно высокие ставки по ипотеке для сохранения приемлемой процентной маржи.
Дополнительным фактором является необходимость формирования резервов на возможные кредитные потери, что также влияет на конечную доходность портфеля, добавил он.
«В совокупности это приводит к тому, что БВУ заинтересованы в ипотечном кредитовании, однако предпочитают работать с более платежеспособными заемщиками и устанавливать достаточно консервативные требования к первоначальному взносу и уровню доходов клиентов, чтобы контролировать риски», – отметил представитель AERC.
Ограниченный круг заемщиков
Собеседник LS ожидает, что спрос на коммерческую ипотеку в стране при рыночных ставках, безусловно, сохранится. Однако он будет доступен в основном сегменту домохозяйств с доходами выше медианного уровня. Так, при текущем уровне процентных ставок ежемесячная нагрузка по ипотеке может составлять значительную долю дохода заемщика.
«С учетом стандартных требований банков, согласно которым платеж по кредиту не должен превышать примерно 40-50% ежемесячного дохода, для обслуживания ипотечного кредита на сумму порядка 20-25 млн тенге заемщик должен иметь совокупный семейный доход на уровне не менее 700-900 тыс. тенге в месяц», – объяснил Е. Серикбай.
В результате потенциальный круг заемщиков, способных обслуживать такой заем без господдержки, относительно ограничен. По словам эксперта, в основном это домохозяйства с устойчивыми доходами в крупных городах, занятые в высокооплачиваемых секторах экономики либо имеющие несколько источников заработка.
«Следовательно, без снижения ставок или дополнительных стимулирующих мер рыночная ипотека будет оставаться нишевым продуктом, ориентированным на сравнительно узкий сегмент платежеспособных заемщиков», – считает он.
Проблема не только в ставках
Говоря о том, какие факторы сдерживают развитие коммерческой ипотеки в стране, эксперт указал на ряд причин.
Во-первых, значительное влияние оказывает вышеупомянутый высокий уровень процентных ставок, что напрямую связано с общей стоимостью денег в экономике. Это, по словам Е. Серикбая, снижает доступность ипотечных займов для большинства домохозяйств.
Во-вторых, существенным ограничением является уровень доходов населения, поскольку при текущих ставка обслуживание жилищного кредита требует относительно высоких стабильных доходов, что сокращает потенциальную базу заемщиков.
В-третьих, важную роль играет ограниченность ресурсной базы на длительный срок для БВУ.
«Ипотечные кредиты являются долгосрочными инструментами, тогда как значительная часть банковских ресурсов формируется за счет более краткосрочных депозитов, что создает риски сроковой трансформации», – уточнил он.
Также, на его взгляд, определенное влияние оказывает структура самого рынка жилья. В том числе дороговизна недвижимости в крупных городах и недостаточный объем предложения доступного жилья.
Таким образом, вместе эти факторы формируют институциональные ограничения для масштабного развития коммерческой ипотеки, считает Е. Серикбай.
Меры стимулирования рынка
Здесь эксперт указал на необходимость комплекса институциональных и финансовых инструментов. По его словам, одним из ключевых направлений является развитие механизмов долгосрочного фондирования портфелей жилищного кредитования, включая выпуск ипотечных облигаций и развитие инструментов секьюритизации, при котором неликвидные активы объединяются и трансформируются в ценные бумаги для продажи инвесторам.
«Это позволило бы банкам привлекать более длинные и относительно дешевые ресурсы для финансирования ипотечного кредитования», – уточнил Е. Серикбай.
Также добиться данной цели можно при помощи развития механизмов рефинансирования ипотеки через специализированные институты, что позволит снизить риски ликвидности для БВУ, дополнил он.
Помимо прочего, дополнительно можно рассмотреть внедрение частичных государственных гарантий или механизмов страхования таких продуктов, что позволит уменьшить кредитные риски и стимулировать банки к активной выдаче займов.
«Наконец, важную роль может сыграть снижение транзакционных издержек на рынке недвижимости, включая упрощение процедур регистрации прав собственности и совершенствование инфраструктуры оценки жилья», – подчеркнул представитель AERC.
Отбасы банк
Тем временем фининституту поручено сосредоточиться на кредитовании социально уязвимых слоев населения. В таком случае собеседник LS ожидает, что структура ипотечного рынка может постепенно трансформироваться в сторону более четкого функционального разделения между гос- и коммерческими сегментами.
По его мнению, тогда Отбасы банк будет выполнять преимущественно социальную функцию, обеспечивая доступное жилье для домохозяйств с низкими и средними доходами за счет механизмов субсидирования и накопительных систем жилищных сбережений.
«Коммерческие банки, в свою очередь, могут усилить свою роль в сегменте рыночной ипотеки, ориентированной на клиентов с более высокими доходами. Это может привести к развитию более разнообразных продуктов жилищного кредитования, усилению конкуренции за платежеспособных заемщиков и внедрению новых финансовых инструментов на данном рынке», – считает Е. Серикбай.
В долгосрочной перспективе такая модель может способствовать формированию более сбалансированной структуры ипотечного рынка, где госинституты обеспечивают социальную доступность жилья, а коммерческие БВУ развивают полноценный рыночный сегмент в данном направлении, резюмировал он.
Между тем, по данным АФК, выдача новых займов на покупку недвижимости за 2025 год выросла на 16,7% и составила 2,4 трлн тенге. Весь прирост обеспечил Отбасы банк: его выдача увеличилась на 27,5%, с 1,3 трлн тенге до 1,6 трлн тенге. Причем драйверами стали расширение льготного финансирования и госпрограмм, а также перераспределение спроса из рыночных сегментов на фоне жесткой монетарной политики и негативного эффекта попыток снизить ГЭСВ при высоких ставках в системе.
Напомним, премьер-министр Олжас Бектенов дал ряд поручений, касающихся жилищного кредитования в стране.
Ранее в Halyk Finance рассказали, что в текущем году спрос на жилье замедлит свой рост на фоне налоговых изменений, ужесточения условий по ипотеке и изменений порогов минимальной достаточности в ЕНПФ.
Источник: lsm.kz
